Giá tốt mỗi ngày - Xem ngay kẻo lỡ
Cắt cầu môi giới, nên hay không ?
Hầu như tất cả những người đã và đang có ý định tìm mua một bất động sản, đặc biệt là những anh chị chưa có kinh nghiệm hoặc là những anh chị được tôn lên nhóm “lão làng” thường hay có ý định “cắt cầu”. Với suy nghĩ đơn giản là nếu mình làm việc trực tiếp với gia chủ thì giá có thể sẽ rẻ hơn nhiều. Vì sao à? Vì một trong hai nguyên nhân sau: Hoặc là chủ nhà phải trả tiền hoa hồng cho môi giới bán nhà giúp mình nên gia chủ sẽ cộng thêm phí hoa hồng vào giá bán. Thứ hai là mánh khoé của môi giới thường thoả thuận với chủ nhà rằng: “Nếu bán chênh so với giá anh chị đưa ra, tôi sẽ được hưởng 50% phần chênh lệch ấy nhé…”. Đại loại là “kênh giá” hay là kê giá bán để hưởng chênh lệch. Đây không còn là câu chuyện mới mẽ gì, khách hàng có thể tìm hiểu dễ dàng trên các trang mạng. Hoặc hơn thế nữa, khi nhận thấy khách hàng thích căn nhà hay mảnh đất ấy rồi, môi giới có thể báo rằng: “ Chủ đã bán rồi anh chị ơi”, nhưng thật ra là cọc với chủ nhà để sau đó bán lại và hưởng chênh lệch ngay lập tức. Điều này, hiện nay theo Điều 62, khoản 3 của Luật kinh doanh bất động sản có nêu rõ: “ Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản”. Ý này tôi còn nhớ như in là có nằm trong những câu hỏi khi tham gia thi chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản do sở xây dựng cấp chứng chỉ. Thế nhưng, đâu phải ai cũng biết, đâu phải ai cũng tuân theo khi mà chế tài này hầu như chỉ những người môi giới có chứng chỉ mới e ngại bị phạt, bị thu hồi chứng chỉ….
Quay lại với vấn nạn cắt cầu, có muôn vàng trường hợp mà không phải cứ cắt cầu đều có lợi cho người mua. Đôi khi, điều đó lại là một trong những điều tai hại và phiền phức cho người mua. Tại sao à, chúng ta hãy suy ngẫm những trường hợp sau đây:
Cả hai trường hợp này, nếu tôi là chủ nhà thì tôi nghĩ chắc chắn rằng ông khách bà khách này đã thích nhà này rồi. Một số gia chủ lại có ý định tăng giá, họ chỉ đơn giản nói là: “Sau khi anh chị xem nhà, có người đến ưng với giá tốt hơn và đã hẹn nay mai ghé đặt cọc. Nếu đặt cọc ngay, tôi sẽ để giá hữu nghị cho anh chị vì dù sao anh chị cũng là người tới trước, nhưng có nhỉn lên xíu nha, còn không thì chắc tôi phải để cho bên kia vậy”. Hoặc nếu là một gia chủ uy tín hơn, họ cũng không mong muốn bớt cho anh chị khi biết chắc là anh chị đã “mê” rồi.
Bật mí để anh chị hiểu được cách mà các anh chị môi giới chuyên nghiệp đang làm: Trước khi dẫn khách đi xem nhà, họ phải tìm hiểu thông tin về nhu cầu của anh chị. Có vậy, anh chị cũng đỡ mất thời gian, họ cũng đỡ mất thời gian. Trong lúc này, họ đã có thể nhận biết anh chị là “người thật việc thật” hay chỉ là “ảo mộng tình yêu”. Chắc chắn là họ đã được đào tạo kỹ để có thể nhận biết đâu là môi giới, đâu là nhà đầu tư, đâu là khách hàng có nhu cầu thực sự hay chỉ là để tham khảo. Phần lớn, người môi giới sẽ không thu phí giới thiệu đối với khách mua và chỉ nhận phí hoa hồng từ gia chủ. Nhưng nếu một môi giới chỉ cần nghe điện thoại là có thể dẫn khách đi tham quan cả kho hàng đang có thì đó chưa phải là một nhà môi giới chuyên nghiệp. Phải hiểu khách muốn gì, cần gì và khả năng chúng ta có thể đáp ứng được gì rồi mới có thể quyết định dẫn khách đi xem nhà thực tế. Đó mới chính là những nhà môi giới chuyên nghiệp, nhà bán hàng chuyên nghiệp. Đó là động tác giúp cả hai bên tiết kiệm thời gian, công sức và tiền bạc. Anh chị có biết không, với những anh chị môi giới chuyên nghiệp, họ sẽ có những ràng buộc với chủ nhà và ngay cả với anh chị trước khi đi xem nhà. Với chủ nhà, môi giới sẽ ký với chủ nhà bản cam kết mà trong đó nếu “cắt cầu” thì chủ nhà phải bồi thường 5- 10% trên giá trị hợp đồng, tuỳ thoả thuận. Tất nhiên, nhà môi giới phải chứng minh được điều đó. Và cũng không quá khó khăn để chứng minh đâu anh chị, chỉ cần nhờ văn phòng công chứng tra mã UCHI ( Mã này trên mỗi sổ hồng sổ đỏ đều có, anh chị có thể tìm hiểu thêm trên google hoặc liên hệ với mình để được rõ hơn ). Với việc tra mã này, các giao dịch sẽ được thể hiện rõ ràng và không thể nào chối cãi được. Hơn 90% các môi giới sẽ có mối quan hệ với văn phòng công chứng, nghĩa là hơn 90% sẽ có thể làm được điều này. Còn về phía anh chị, những nhà môi giới chuyên nghiệp sẽ cho anh chị ký xác việc xem nhà như là một bằng chứng về sau. Anh chị cũng sẽ phải theo một khuôn mẫu nhất định nếu vi phạm thoả thuận, mặc dù là miễn phí dịch vụ giới thiệu bất động sản. Câu hỏi đặt ra là: Nếu một trong hai bên là chủ nhà hoặc người mua hoặc cả hai từ chối trách nhiệm và muốn “cắt cầu” thì làm sao? Thì đơn giản thôi ạ, giao dịch ấy nếu môi giới gửi khiếu nại về những vấn đề đã nêu ra với những bằng chứng xác thực thì việc sang tên sẽ phải có vấn đề đến khi nào vấn đề được giải quyết. Thật không hay cho người mua phải không anh chị ? Bởi lúc ấy, người bán đã nhận gần như là đủ số tiền cần nhận. Số ít còn lại ( Một số trường hợp chứ không phải tất cả ) chỉ là phần nhỏ để hỗ trợ chủ nhà mới qua bước sang tên mà thôi.
Anh chị là người mua bất động sản, anh chị có thể tự thương lượng không? Câu trả lời là có thể có và cũng có thể là không. Tại sao ư? Nếu là “dân nhà nghề” thì khỏi phải bàn, nhưng cũng phải xem người chủ nhà đó như thế nào nữa nhé. Họ bán với lý do gì, gấp hay không, trong hoàn cảnh nào…Lý do này thì không sao anh chị biết được, chớ có tin những “tin vịt” đang rao trên mạng rằng “thiếu nợ cần bán gấp” hay “chủ ngộp cần bán gấp”…đó là những câu chuyện xưa như trái đất rồi. Chả ai bị mất nợ mà la làng lên cho mọi người biết, chả ai tự vạch áo cho người xem lưng cả. Trong tình cảnh này, có thể nói, người môi giới, người mà được chủ nhà tin tưởng gửi bán là người hiểu rõ sự tình trong đó. Một số khách hàng mua bất động sản làm thân với môi giới để có được những thông tin hữu ích, sau giao dịch, mặc dù là không tính phí dịch vụ nhưng họ vẫn “gửi lộc” cho môi giới vì đã giúp họ mua được với giá ưng ý. Ở đây, tôi không nói rằng anh chị không thể đàm phán, nhưng nếu để có thể đàm phán hiệu quả, ít ra anh chị cũng phải có đủ kỹ năng, kinh nghiệm, am hiểu về bất động sản, từ thông tin thị trường cho đến tính pháp lý… và đặc biệt là phải hiểu được đối tác đang đàm phán với anh chị. Tôi cũng nhiều lần biết được những anh chị đi mua với giá tốt do tự mình đàm phán với chủ, nhưng đó lại là những trường hợp hy hữu. Trong đó, cãi nhau, căng thẳng, đối đầu và kiên định với ý kiến của mình là những gì mà tôi nhìn thấy nhiều nhất. Đặc biệt là khi gia chủ không phải lâm vào cảnh đường cùng cần bán gấp. Đơn giản là bán nhà phố để về quê hưởng tuổi già, thế thôi, có gì phải gấp…Liên quan đến vấn đề thương lượng, đàm phán để đi đến kết thúc một thương vụ. Chúng ta hãy nhìn nhận vài phút về vai trò của nhà môi giới. Hiểu đơn giản, môi giới là trung gian giúp cho giao dịch thành công. Người môi giới nào cũng muốn giao dịch thành công, bởi chỉ có thành công thì họ mới được hưởng hoa hồng. Vậy thì nhiệm vụ của họ là làm sao để hai bên được “khớp lệnh”, trong khi một bên thì mong muốn bán giá cao, gọi là bán được giá. Bên còn lại thì mong muốn mua giá thật thấp, gọi là mua được giá. Cái khái niệm mua được giá và bán được giá này thường là hai đường thẳng song song và nhiệm vụ của môi giới là phải kéo hai đường song song này lại gần nhau và cho chúng một điểm chung. Khi ấy, thì giao dịch mới thành công, mới “khớp lệnh” được. Thay vì phải tìm cách “cắt cầu” môi giới, thay vì phải né tránh, luồng lách để qua mặt môi giới và để rồi “dính” vào tâm lý của chủ nhà rằng mình “đang thích” bất động sản ấy. Làm mọi cách để bị “nằm kèo dưới” và cuối cùng phải mất quá nhiều thời gian, công sức và chắc chắn rằng cuộc thương thảo sẽ bị thiệt thòi. Anh chị cần cân nhắc lại để trao đổi với môi giới, nhờ sự hỗ trợ của họ đến mức tối đa và cuối cùng là chốt với chủ nhà. Môi giới chuyên nghiệp biết phải làm gì, biết được giá trị của căn nhà, biết được nhược điểm và biết được mong muốn của chủ nhà. Đó là lợi thế mà mình cần khai thác triệt để. Một phần cũng là để “mang ơn” công họ đã bỏ ra tư vấn, dẫn chúng ta đi xem nhà xem đất. Biết đâu, sau này cần bán lại thì chúng ta còn có họ giúp đỡ, sao lại không ?
Mặc dù chúng tôi đang cung cấp dịch vụ khảo sát và điều tra bất động sản, trong đó, anh chị sẽ biết được tính pháp lý của bất động sản, tính phong thuỷ, tình hình cư dân, gia chủ cũng như hướng nhà, hướng đất…Nhưng điều đó là chưa đủ. Nếu đúng nguyên tắc, người môi giới sẽ đi cùng anh chị cho đến khi kết thúc một thương vụ. Rất nhiều anh chị môi giới chỉ đi đến đoạn đặt cọc, thu tiền và kết thúc. Sau đó, ai làm gì mặc kệ, ai bị gì mặc kệ... Và điều đó là không phải, với những người làm việc có tâm và chuyên nghiệp. Họ sẽ cùng đi với anh chị cho đến khi nào sang tên ra tên của anh chị và thậm chí sau này có những thắc mắc khác, họ cũng sẽ rất vui lòng hỗ trợ. Đó mới chính là một nhà môi giới có tâm, có tầm. Hiếm, nhưng có chứ không phải môi giới nào cũng giống môi giới nào. Ở đây, tôi muốn đề cập với anh chị rằng, môi giới sẽ là người đứng ra làm chứng khi anh chị ký hợp đồng đặt cọc, hỗ trợ các giấy tờ vốn dĩ còn rất xa lạ với những anh chị mới giao dịch lần đầu. Và hơn thế nữa, môi giới sẽ hướng dẫn sẽ tư vấn cho anh chị các bước để hoàn thành thủ tục mua bán cũng như những nơi mà anh chị cần phải đến để kiểm tra quy hoạch, tính pháp lý, hỗ trợ vay ngân hàng…Họ đã và đang hỗ trợ, giúp đỡ mình như vậy thì cũng không có lý nào chúng ta lại nở “cắt cổ” họ. Tuy nhiên, tìm và gửi gắm niềm tin nơi môi giới cũng là một trong những vấn đề nhức nhói. Tại sao ở Việt Nam, chúng ta thường hay gọi là “cò” mà không phải là “nhà môi giới” ??? Bởi vì những mánh khoé mà họ đã từng làm, bởi vì những hệ luỵ mà một lực lượng đông đảo người môi giới đã để lại...
Tóm lại, cắt cầu hay không là quyền của anh chị. Người môi giới cũng sẽ có những biện pháp để tự bảo vệ họ. Tôi tin rằng, sau những gì đã chia sẻ, anh chị sẽ có những quyết định của riêng mình. Với tôi, người đã từng là khách hàng đi mua bất động sản, đã từng bán bất động sản, đã từng sử dụng dịch vụ môi giới và đang làm môi giới bất động sản. Tôi hiểu rằng, điều khó khăn nhất là làm sao có thể tìm được một môi giới chân chính, chuyên nghiệp và tâm huyết. Câu hỏi đặt ra và khó khăn lắm anh chị mới có thể tìm được lời giải đáp. Lời khuyên dành cho anh chị là hãy tiếp xúc thật nhiều, trao đổi thật nhiều môi giới ở cùng một khu vực. Anh chị sẽ nhận được nhiều lời mời chào, nhiều lời tư vấn, nhiều cách làm việc…Cách nào là phù hợp với mình nhất thì đó sẽ là cách tốt nhất với anh chị. Chúc anh chị thành công.
Bài viết khác
